房地产经纪概论习题——答案详解(6)

房地产经纪概论习题——答案详解(6)第49题 试题答案：BCE 知识点： 第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆☆考点3：房地产经纪机构的经营模式； 1．无店铺经营模式。无店铺形式是指不设立连锁店。在一般情况下，综合性的房地产经纪机构（特别是从事增量房地产市场代理的机构）往往采取这种形式，除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所内办公。 目前，随着计算机网络技术的发展，房地产经纪行业内还出现了一个新的经营模式--由一家房地产专业网站联合众多中小房地产经纪机构乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式，联盟内的各成员机构可通过一个专业的房地产网站来承接、开展业务。 2．直营连锁经营模式。即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统（CIS），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。其目的是获得更多的信息资源，以规模化经营实现运用成本的降低，使企业可以通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。 3．特许加盟连锁经营模式。特许经营源起于美国，是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。 第50题 试题答案：ABCD 知识点： 第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆考点4：特许加盟连锁经营模式； 被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。这种经营模式现已在包括餐饮业、零售商业、房地产中介等多个行业中得到广泛应用。如在美国，特许经营已经成为发展最快和渗透性的商业模式，其中零售业中有40%～50%的销售额来源于特许经营商。特许经营在房地产中介行业中的应用也是相当广泛的。 特许经营具有以下4个共同特点： 1．（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权； 2．权利所有者授权其他人使用上述权利； 3．在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动； 4．受许人需要支付权利使用费和其他费用。 第51题 试题答案：ABC 知识点： 第三章 房地产经纪机构 ☆☆考点12：房地产经纪机构人员管理的主要内容； 1．训练。讲授、案例讨论、实战模拟（产品知识、市场知识、公司政策和营业方针、营销技巧），具体内容下表。 2．评估。评估标准可从职业道德、心理素质、礼仪修养、知识结构和职业技能这几个方面来制定。 3．报酬。报酬制度的原则、报酬给付方式（固定薪金制、佣金制、混合制）。 4．激励。尊重，机构对业务人员的尊重与重视，配上原有合理的奖惩与升迁制度，能使得员工有充分的归属感；业务主管的领导，业务主管引导部署的态度与方法，能直接影响员工的流动率。 第52题 试题答案：ACE 知识点： 第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆☆☆考点15：房地产抵押合同的特征； 1．房地产抵押合同是从合同。 2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。 3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。 4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。 5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。 6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。 处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。 第53题 试题答案：ABCD 知识点： 第五章 房地产代理业务 ☆☆☆☆☆考点4：房地产代理业务的基本流程； 房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节： 1．房地产代理业务开拓 由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。 2．房地产代理业务洽谈 当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。 3．房地产查验 (1)委托房地产的权属情况： ①权属的类别与范围； ②房地产他项权利设定情况； ③环境状况。 (2)房地产查验的基本途径： ①文字资料了解； ②现场实地察看； ③向有关人员了解。 4．签订房地产代理合同 为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。 5．信息收集与传播 房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息： (1)标的物业信息； (2)与标的物业相关的市场信息； (3)委托方信息。 6．方案设计与推广 目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。 7．买方或承租方看房 8．房地产交易谈判及合同签订 9．房地产交易价款收取与管理 10．房地产权属登记（备案） 11．房地产交验 房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。 12．佣金结算 13．售后服务 售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。 第54题 试题答案：ABE 知识点： 第五章 房地产代理业务 ☆☆☆☆☆考点4：房地产代理业务的基本流程； 房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节： 1．房地产代理业务开拓 由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。 2．房地产代理业务洽谈 当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。 3．房地产查验 (1)委托房地产的权属情况： ①权属的类别与范围； ②房地产他项权利设定情况； ③环境状况。 (2)房地产查验的基本途径： ①文字资料了解； ②现场实地察看； ③向有关人员了解。 4．签订房地产代理合同 为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。 5．信息收集与传播 房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息： (1)标的物业信息； (2)与标的物业相关的市场信息； (3)委托方信息。 6．方案设计与推广 目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。 7．买方或承租方看房 8．房地产交易谈判及合同签订 9．房地产交易价款收取与管理 10．房地产权属登记（备案） 11．房地产交验 房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。 12．佣金结算 13．售后服务 售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。 第55题 试题答案：ABDE 知识点： 第六章 房地产居间业务 ☆☆☆☆考点1：房地产居间业务的主要类型； 房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 房地产居间业务的范围相当广泛，几乎可以涉及房地产交易的各种类型，但最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。 1．房地产转让居间业务 房地产转让居间是指房地产经纪人为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。转让包括买卖、赠与、交换、遗赠等，但房地产经纪人从事的房地产转让居间业务主要是指房地产买卖居间。房地产买卖可分为新建商品房期房买卖和现房买卖、二手房的买卖。目前房地产买卖居间业务以二手房地产买卖居间业务为主。 2．房地产租赁居间业务 房地产租赁居间是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供信息和机会的居间业务。房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。当前房地产租赁居间业务主要还是存量房屋出租居间。 第56题 试题答案：ABE 知识点： 第六章 房地产居间业务 ☆☆☆考点5：房地产居间合同条款； 房地产居间合同一般要包括以下主要条款： 1．委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名或名称、住所。 2．居间房地产的坐落与情况； 3．委托事项； 4．佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款； 5．合同在履行中的变更及处理； 6．违约责任； 7．争议解决的处理办法； 8．其他补充条款。 第57题 试题答案：ACE 知识点： 第七章 房地产经纪其他业务 ☆☆考点9：房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意的问题； 1．有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限； 2．抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限；