历年综合分析题 (一) (2010)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)兴建一普通商品住宅小区。小区在建期间就进行预售；完工后，又以现房形式出售。在规定期间，甲企业经其商业伙伴推荐，未通过招、投标，也未经有关部门批准，采用协议方式直接聘用乙物业服务企业负责该小区的物业管理。该行为违反了相关规定，甲企业受到了相应处罚。后甲企业按规定重新选聘了丙物业服务企业。 1．甲企业进行商品房预售的条件包括()。 A．已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设用地规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 2．现房销售，应具备的条件包括()。 A．取得商品房销售许可证 B．已办理房屋所有权初始登记 C．物业管理方案已落实 D．已通过竣工验收 3．甲企业与丙物业服务企业签订的合同为()。 A．物业委托合同 B．物业服务合同 C．前期物业服务合同 D．专项物业服务合同 4．甲企业违规选聘乙物业服务企业的行为，相关部门将给予警告，可以并处不高于()万元的罚款。 A．5 B ．10 C．15 D．20 5．甲企业选聘丙物业服务企业应在该小区现售前()日内完成。 A．10 B．20 C．30 D．60 (二) (2010)2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业(以下简称甲企业)购买了一套80m2的住房，单价为8 000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。人住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。 6．甲企业在销售房屋时应当缴纳的税金为()。 A．房产税 B．营业税 C．契税 D．城市维护建设税 7．王某购买该套住房应缴纳的契税税率为()。 A．1% B．1．1% C．3%～15% D．6 % 8．关于王某合法使用其住房公积金的说法，正确的为()。 A．用于装修房屋 B．用于购买国债赚取利息 C．用于购买股票赚取收益 D．用于购买住房 9．王某的房屋权属证应由()颁发。 A．市、县人民政府房产管理部门 B．市、县人民政府土地管理部门 C．区级以上人民政府房产管理部门 D．区级以上人民政府土地管理部门 10．甲企业因房屋面积误差应当返还王某()万元。 A．2．40 B．2．88 C．3．36 D．4．32 (三) (2010)某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2009年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2009年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。 2010年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67．6m2，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理人住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。 11．城市规划区范围内出让开发用地闲置土地满()年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。 A．1 B．2 C．3 D．4 12．王某所购房屋的质量问题，应由()承担保修责任。 A．甲企业 B．房产管理部门 C．乙企业 D．工程质量监督部门 13．关于中途变更房屋设计的说法，正确的为()。 A．预售合同签订即不得再变更设计 B．甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某 C．王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业 D．王某如在通知到达之日起10日内未予理会的，视同接受设计变更 14．关于王某的房价款的说法，正确的为()。 A．交房时该市新建商品房的均价上涨了15%，所以甲企业有权调整房价 B．王某实际总房价款应为131300元 C．王某实际总房价款应为133900元 D．王某实际总房价款应为135200元 15．王某在整个购房过程中应申请的房屋登记类别为()。 A．房屋所有权初始登记 B．房屋所有权更正登记 C．房屋所有权转移登记 D．房屋抵押权登记 16．王某购房过程中应缴纳的税金为()。 A．契税 B．土地增值税 C．土地使用税 D．印花税 17．甲企业在开发该经济适用住房项目过程中应缴纳的税金为()。 A．耕地占用税 B．契税 C．企业所得税 D．教育费附加 18．关于住宅专项维修资金的说法，正确的为()。 A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有 B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲企业代管 C．王某房屋卫生间渗水、下水管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金 D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续交 19．如果乙企业物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成包括()。 A．乙企业服务人员的工资、社会保险 B．乙企业管理人员的奖金 C．物业管理区域清洁卫生费用 D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用 20．王某在办理住房公积金贷款时，工作人员所做了下列解释，正确的为()。 A．住房公积金贷款实行低利率政策 B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金 C．王某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款 D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息 (四) (2009)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)招标获得一块“毛地”(有部分房屋需完成拆迁安置)的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置一年，该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司(以下简称乙公司)。3年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管理。 21．甲公司实施房屋拆迁时，应对()依法给予补偿。 A．产权人下落不明的房屋 B．超过批准期限的临时建筑 C．被依法查封的房屋 D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋 22．下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为()。 A．银行书面的贷款资金不到位造成动工迟延 B．甲公司认为开发时机不成熟造成动工迟延 C．因水泥、钢筋等主要建材供应不及时造成动工迟延 D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延 23．甲公司转让该项目必须符合的条件为()等。 A．全部建成现房 B．项目主体结构封顶 c．已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证 D．已实际投入房屋建设工程的资金达到全部开发投资总额的25%以上 24．如乙公司把住宅建成现房后销售，则须具备的条件为()等。 A．已通过竣工验收 B．乙公司具有企业法人营业执照 C．物业管理方案已落实 D．取得商品房销售许可证 25．丙物业服务企业由()选聘。 A．购房人 B．乙公司 C．当地房地产开发主管部门 D．当地物业管理协会 (五) (2009)2007年5月，张某在一物业管理比较完善的小区内购得一套普通住宅，并出租给王某居住。2009年8月，因被调到外地工作，张某又把该套住宅高于购买价转售出去。 26．张某出租房屋应当缴纳的税为()。 A．契税 B．营业税 C．土地增值税 D．房产税 27．下列关于张某与王某签订的租赁合同的表述中，正确的为()。 A．租赁合同约定的租赁期限不得超过10年，超过10年的，该租赁合同无效 B．在签订租赁合同后，承租人应当按照该房屋所有权证上记载的用途使用房屋，不得擅自变更使用用途 C．租赁合同应当明确规定，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任等内容 D．房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续 28．2009年8月，张某在转售该套住房时不需要缴纳的税为()。 A．城市维护建设税 B．营业税 C．个人所得税 D．土地增值税 29．下列关于房屋租赁及房屋抵押的一般规定的表述中，正确的为()。 A．租赁期限内，张某转售该房屋，原租赁协议继续履行 B．如果王某无正当理由闲置该房屋6个月以上，张某有权终止租赁合同 C．张某转让该房屋时，应首先通知王某，王某有优先购买权 D．如果张某把房屋出租给王某后，又去银行办理抵押贷款，张某将租赁情况告知银行即可，不需要再告知王某 30．下列关于住宅专项维修资金管理的表述中，正确的为()。 A．物业服务企业为了全体业主的利益，可将住宅专项维修资金用于购买股票和国债 B．物业服务企业发生变换时，代管的住宅专项维修资金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续 C．张某将其住宅转让时，结余的住宅专项维修资金应退还给张某D．如果发生火灾致使张某的房屋灭失，物业服务企业应当将住宅专项维修资金账面余额按个人缴交比例退还给张某 (六) (2008)2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某，李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。 31．甲公司申请改变土地利用条件必须经过()的同意。 A．出让方 B．房地产管理部门 C．建设行政管理部门 D．规划行政管理部门 32．甲公司在施工招标过程中，应向()个以上的施工单位发出邀请书。 A．2 B．3 C．4 D．5 33．该住宅工程的竣工验收工作由()负责组织实施。 A．甲公司 B．乙公司 C．建设行政主管部门 D．规划行政主管部门 34．按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过()元。 A．2 744 B．13 720 C．16 464 D．16 500 35．李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为()。 A．2075年6月26日 B．2075年7月26日 C．2075年8月29日 D．2077年5月29日 (七) (2008)张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款l5万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。 36．刘某购买房产的过程中，应当申请办理()登记。 A．房屋转移 B．房屋更正 C．房屋抵押 D．地役权 37．针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为()。 A．房产税 B．契税 C．城镇土地使用税 D．营业税 38．刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为()。 A．应签订书面抵押合同 B．刘某和甲、乙银行应办理变更登记 C．不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权 D．抵押权自抵押合同签订之日起成立 39．下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为()。 A．在未征得甲、乙银行同意的情况下，刘某不能将已抵押的房屋出租 B．在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力 C．在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿 D．甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失 40．债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权()。 A．占用该抵押房屋 B．扣押该抵押房屋 C．与刘某协议变卖该抵押房屋 D．请求人民法院拍卖该抵押房屋 (八) (2008)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司(以下简称丙公司)。 41．机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括()等。 A．建设用地规划许可证 B．建设工程施工许可证 C．建设工程规划许可证 D．房屋拆迁许可证 42．关于该地块的拆迁，下列表述中错误的为()。 A．城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证 B．房屋拆迁货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定 C．拆除违法建筑不予补偿 D．拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿 43．某原被拆除的房屋需要办理的房屋登记为()。 A．初始登记 B．变更登记 C．转移登记 D．注销登记 44．甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起()日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．7 B．15 C．30 D．60 45．下列关于规划、设计变更的表述中，正确的为()。 A．甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人 B．甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任 C．规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起l0 日内作出是否退房的书面答复 D．买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受【答案及解析】 1．【答案】ACD 【解析】商品房预售条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证，而不是建设用地规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2．【答案】CD 【解析】商品房现售条件：①应当具有企业法人营业执照和房地产企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设备具备交付使用条件；⑦物业管理方案已经落实。 3．【答案】C 【解析】签订的合同为物业服务合同，物业合同是业主、业主大会委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务的合同。 4．【答案】B 【解析】住宅物业的建设单位未通过招、投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的处罚依据《物业管理条例》第五十七条，处以10万元以下的罚款。 5．【答案】C 【解析】新建商品房项目应当在现售前30日完成物业企业的选聘工作。 6．【答案】BD 【解析】应缴纳营业税和城市维护建设税，营业税是销售不动产(房地产)的单位和个人征收的一种税，城市维护建设税是以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和各位为纳税人。房产税是征收对象是拥有房屋的单位和个人，甲企业是销售房屋，因此不需要缴纳房产税。契税是转移房屋权属，承受的单位个人缴纳的税种。 7．【答案】A 【解析】王某首次购房，且面积小于90平方米，按照最新的契税政策，缴纳l%的契税。 8．【答案】D 【解析】合法使用住房公积金主要有：职工购买住房、建造、翻建、大修自住住房。 9．【答案】A 【解析】房屋权属证书应由市县人民政府房产管理部门颁发。 10．【答案】B 【解析】根据人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的司法解释：面积误差比超过3%的房价款，又出卖人双倍返还给买受人，题目中面积误差比已经超过3%，计算公式为：8000元/m2×2．4m2+8000元/m2 ×0．6 m2×2=28800元。 (三) 11．【答案】B 【解析】闲置土地满2年未动工开发的，政府无偿收回。 12．【答案】A 【解析】交付使用后的房屋质量问题，应该有房地产开发企业进行质量保修。 13．【答案】BC 【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计，房地产开发企业(甲企业)应当在变更确立之日起l0日内，书面通知买受人(王某)；买受人(王某)有权在通知达到之日起l5 日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达起l5日内未作出书面答复的，是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。 14．【答案】D 【解析】面积误差比在4%，按照合同约定5%以内据实结算，至67．6m2 X2000元/m2=135200元。 15．【答案】CD 【解析】房屋所有权转移登记是指，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。题目中涉及的登记主要是这两种登记。 16．【答案】AD 【解析】需要缴纳契税和印花税。 17．【答案】CD 【解析】应缴纳企业所得税和教育费附加，按照规定开发经济适用房契税免征。 18．【答案】AD 【解析】住宅专项维修基金属全体业主所有。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。在业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管，而不是房地产企业代管；王某个人房屋的维修由个人负责，而不是住宅专项维修资金，住宅专项维修资金是用于住宅公共部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 19．【答案】AC 【解析】物业服务支出包括物业企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利金；共用部位的清洁卫生费用，还包括绿化养护费用等，其中C项属于住宅专项维修资金的使用范围，物业企业员工的奖金不属于物业服务支出的范围。 20．【答案】AC 【解析】住房公积金贷款实行住房低贷款利率，通常情况低于同期商业银行住房贷款利率。在使用公积金贷款还贷中，可以按照规定提取住房公积金，在未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款利率实行一年一定，因此正确答案为AC。 (四) 21．【答粟】ACD 【解析】产权不明确的房屋补偿和安置，如产权人下落不明的，或者因产权关系正在诉讼的房屋，以及设有抵押权和被查封的房屋，均要将进行补偿，不能因为补偿安置的主体不明确，就降低对此的补偿标准，按照规定进行补偿；超过批准期限的临时建筑将不予补偿。 22．【答案】D 【解析】关于免征土地闲置费，主要因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者前期工作造成动工开发迟延的，D项情况可免征土地闲置费。 23．【答案】CD 【解析】根据商品房销售条件，已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等条件。 24．【答案】ABC 【解析】商品房现售条件：①应当具有企业法人营业执照和房地产企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通t-：B等配套设备具备交付使用条件；⑦物业管理方案已经落实。 25．【答案】B 【解析】在业主大会成立前，有房地产开发企业负责首次的物业企业选聘工作。 (五) 26．【答粟】BD 【解析】根据2008年3月1日起，对于个人出租住房缴纳的税费，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征土地使用税。 27．【答案】BCD 【解析】A项中租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，BCD的表述均是正确的。 28．【答案】BD 【解析】本题重点考核对最新国家关于二手房转让的税收政策，这是2009年的真题，按照当时的税收征收，可以免征营业税和土地增值税。本题重点要求考生掌握房屋交易的税收政策。 29．【答案】AC 【解析】当王某无正当理由拖欠房租6个月以上的，张某有权终止租赁合同，已出租的房屋办理抵押，应该将抵押情况告知承租人。AC的表述是正确的。 30．【答案】D 【解析】住宅专项资金管理可以按照有关规定用于购买国债，不可以购买股票。物业服务企业发生变换时，不需要进行账户转移手续，同时在房屋转让中，剩余的住宅专项维修资金办理账户转移手续，而不需要退还了产权人，当房屋灭失了，将按个人缴存比例进行退还。 (六) 31．【答案】D 【解析】按照规定，改变土地利用条件必须经过规划行政管理部门的同意。 32．【答案】B 【解析】应当向3个以上施工单位发出邀请书。 33．【答案】A 【解析】住宅工程的竣工验收工作由房地产开发企业负责组织实施。 34．【答案】C 【解析】按照国家关于代理收费非经济区按照不超过3%的标准收取，5600 元/m2×98m2 X3%=16464元。 35．【答案】B 【解析】住宅土地使用年限为70年，按照时间推算2005年7月27日交付给甲公司使用开始计算使用年限，即2075年7月26日。 (七) 36．【答案】A 【解析】房屋所有权转移登记，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。 37．【答案】BD 【解析】当事人应当缴纳契税和营业税。 38．【答案】AD 【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押 登记，房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。抵押权自抵押权合同签订之日起成立。 39．【答案】ABD 【解析】抵押人未经抵押权人的同意的情况下，不能将已抵押的房屋出租，抵押人(刘某)未经过抵押权人(甲乙银行)同意将已抵押的房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人(刘某)将出租房屋抵押的情况书面告知了承租人，抵押权实现造成承租人(陈某)的损失，由承租人(陈某)自己承担，抵押人(刘某)不承担赔偿责任，抵押权人有权要求抵押人让承租人搬出，但应赔偿承租人的损失。 40．【答案】CD 【解析】《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。 (八) 41．【答案】BC 【解析】办理商品房预售许可证，应当提交：商品房预售许可申请表，开发企业《营业执照》和资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明。工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案等。 42．【答案】C 【解析】对于影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。 43．【答案】D 【解析】房屋所有权注销登记是指因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，造成丧失房屋所有权等而进行的登记，被拆除的房屋办理的房屋登记是房屋所有权的注销登记。 44．【答案】C 【解析】60个工作日。 45．【答案】AD 【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知达到之日起l5日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达起l5 日内未作出书面答复的，是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
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